Mending Beli Rumah Atau Nyewa Rumah? via @laywookcom

menurut kamu gimana? @tumbenlucu
3
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

"Mendingan beli atau nyewa rumah ya?" THE 5% RULE a thread. pic.twitter.com/ojwgxSAFmV

20/06/2020 19:41:06 WIB
Expand pic
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

DISCLAIMER! Rule ini dipake buat gambaran kasar buat menentukan mendingan beli/sewa buat market secara global. Nanti di akhir thread gw bakal coba hitung buat menyesuaikan market di Indonesia. Silakan pilih sendiri mau pake persentase yg mana. Source dan hitungan terlampir

20/06/2020 19:41:07 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

"Mendingan beli atau nyewa rumah ya?" Pertanyaan klasik yg biasanya banyak ditanyain sama first-jobber atau orang2 usia 20an buat ngerencanain masa depan. Biasanya sih sambil mikirin rencana nikah.

20/06/2020 19:41:10 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Opsinya ada banyak, tapi mostly 2 opsi yg paling banyak dipilih adalah: a. Nyewa sambil ngumpulin duit buat beli cash b. Ambil KPR karena kalo nunggu beli cash ntar harga rumah keburu naik

20/06/2020 19:41:10 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Biasanya perbandingan yg dipake buat nentuin adalah harga sewa sama cicilan KPRnya. Kalo cicilan lebih murah atau sama dengan harga sewanya, mending beli rumah aja Padahal perbandingan tsb ga apple-to-apple

20/06/2020 19:41:11 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Terus yg apple-to-apple gimana? Buat nentuin beli/sewa, kita butuh ngebandingin unrecoverable cost antara nyewa rumah sama PUNYA rumah (bukan BELI rumah) Unrecoverable cost adalah cost yg ngga berhubungan sama estimasi nilai aset ketika nanti dijual kembali (residual value)

20/06/2020 19:41:12 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Nah 5% rule munculnya dari sini. Komponen2 unrecoverable cost nyewa rumah sama punya rumah tentu beda. Unrecoverable cost nyewa rumah lebih simpel, ya biaya sewa itu sendiri. Kalo unrecoverable cost punya rumah gimana? *hold on karena bakal banyak istilah dan mayan kompleks*

20/06/2020 19:41:13 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Unrecoverable cost buat punya rumah terdiri dari 3 komponen: 1. Maintenance cost 2. Tax coat 3. Cost of Capital Lebih kompleks dari nyewa rumah tapi mari kita bahas satu2 gimana komponen2 ini membentuk 5% rule

20/06/2020 19:41:16 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

1. MAINTENANCE COST Kayanya ini udah jelas dari namanya, biaya buat maintenance si rumahnya. Contohnya renov, ngecat, ganti genteng bocor, dll. Besarannya susah dihitung scr detail, tapi rata2 sekitar 1% dari harga rumah per tahun. Ini yg jadi komponen pertama dari 5%.

20/06/2020 19:41:18 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

2. TAX COST Sesuai namanya lagi, ini pajak yg mesti dibayar ketika kita punya rumah. Kalo di Indonesia namanya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Ini tiap negara beda2 besarannya, tapi biar gampang kita bikin 1% dari harga rumah per tahun. Ini yg jadi komponen kedua dari 5%

20/06/2020 19:41:18 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

3. COST OF CAPITAL Nah ini yg agak ribet, ini adalah cost yg dibayarkan ketika kita punya aset, yaitu si rumah. Cost of capital adalah nilai rata2 persentase dari 2 bagian: - Cost of Interest - Cost of Equity Kita pecah lagi nih komponennya

20/06/2020 19:41:19 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

3a. COST OF INTEREST Gampangnya ini jumlah bunga yg dibayarkan selama KPR dibagi dengan lama KPR nya. Kalo secara global dirata2 dapet 3% dari harga rumah per tahun.

20/06/2020 19:41:19 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

3b. COST OF EQUITY Ini lumayan ribet, jadi ini selisih antara pertumbuhan nilai dari sebuah aset dibanding aset lain yg punya return lebih bagus. Dalam case ini kita ngebandingin pertumbuhan harga rumah sama pertumbuhan harga saham.

20/06/2020 19:41:21 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Secara global, pertumbuhan harga rumah sejak tahun 1900 sampe 2017 rata2 di 3% dari harga rumah per tahun. Sedangkan pertumbuhan harga saham ada di kisaran 6% dari harga aset per tahun. Inget ini secara global ya, ntar kita bahas di Indonesia kaya gimana

20/06/2020 19:41:21 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Karena selisih pertumbuhan harga rumah sama harga saham di 3%, maka cost of equity-nya 3% dari harga rumah per tahun. Karena cost of equity sama cost of interestnya sama di 3%, jadi cost of capitalnya juga di 3% dari harga rumah per tahun

20/06/2020 19:41:23 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Nah akhirnya kita udah ngerti nih dapet 5% nya darimana. Terus gimana cara nentuin kita mesti sewa/beli? Pertama, coba cari dulu rumah yg disewa sama yg dijual di daerah yg sama dan tipenya mirip2. Misal luasnya dan jumlah lantainya sama

20/06/2020 19:41:24 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Kalo misalnya harga sewa per tahun lebih kecil daripada 5% dari harga rumah, berarti lebih baik kita nyewa daripada beli. Tapi dengan catatan kita nyewa sambil invest ke saham, jadi walaupun rumahnya nyewa kita tetep punya aset yg terus tumbuh mengalahkan harga rumah

20/06/2020 19:41:25 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

[CASE DI INDONESIA] Kan daritadi kita ngomongin casenya secara global nih, nah skrg kita coba ngitung pake itungan di Indonesia apakah masih relevan apa bakal berubah persentasenya. *ini bakal banyak itungannya, kalo gakuat skip aja gpp*

20/06/2020 19:41:26 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Ilustrasi: - Rumah seharga 500jt - bunga KPR flat 12% per tahun - cicilan KPR 20th, DP 20% (100jt) - saham yg dipake buat invest: IHSG - maintenance cost dan tax cost sama seperti case global (1%)

20/06/2020 19:41:27 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Karena maintenance cost sama tax cost udah dapet, berarti kita udah dapet 2% nih, skrg tinggal hitung cost of capitalnya yg terdiri dari cost of equity sama cost of interest

20/06/2020 19:41:28 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

a. COST OF INTEREST Dengan ilustrasi di atas, ini gw pake kalkulator KPR di simulasikredit.com/simulasi_kredi…. Semua variabelnya pake template mereka cuma ganti tenor sama bunga KPR nya Jadi total cicilannya kalo dibuletin jadi 1M lah ya (gambar 2, kolom paling kanan) pic.twitter.com/zmLlZpoBcS

20/06/2020 19:41:35 WIB
Expand pic
Expand pic
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Karena harga rumah 500jt, berarti total bunganya 500jt. 500jt / 20th = 25jt atau setara 5% dari harga rumah. Berarti cost of interesnya 5%

20/06/2020 19:41:35 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

b. COST OF EQUITY Kalo dilihat dari pasar Indonesia pertumbuhan harga rumah berkisar antara 4-8% per tahun (rumah.com/berita-propert…). Kita ambil paling gede aja lah ya 8% Sedangkan IHSG kalo dilihat di google data paling awal di tahun 2000 masih seharga 600 pic.twitter.com/deaX71YA40

20/06/2020 19:41:37 WIB
Expand pic
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Berarti kalo dikira2 IHSG tumbuh 12% per tahun selama 20th. Selisih pertumbuhan IHSG (12%) dan harga rumah (8%) adalah 4%. Berarti cost of equitynya 4% Karena cost of interestnya 5%, jadi kalo dirata2 cost of capitalnya (interest & equity) jadi 4.5%

20/06/2020 19:41:38 WIB
Laywook || FREE CONSULT VIA DM @laywookcom

Kalo dijumlahin sama tax cost sama maintenance cost berarti jadi 6.5%. Nah sekarang silahkan pilih sendiri mau cara gampang 5% rule dengan case market global, atau geser ke 6.5% rule dengan case market Indonesia

20/06/2020 19:41:39 WIB
Load Remaining (5)

Comment

No comments yet. Write yours!