3
fierza @fierza
Millenial bakal susah punya rumah? Hmm, emang patokan kita "perlu rumah" itu apa sih? Mending beli rumah atau kontrak?
fierza @fierza
Gue sempet jadi agen properti, dan nggak jarang ketemu client yang "nggak punya duit" tapi memaksakan untuk beli rumah. Sebagai agent yang (agak) baik, gue selalu belokin orang-orang ini ke sewa/kontrak aja dulu. Kenapa?
fierza @fierza
Sebelum lanjut kenapa sewa, gue lurusin perspektif dulu ya, apa aja sih faktor-faktor yang membentuk harga properti? 1. Lokasi 2. Surat 3. Bangunan Yuk kita jabarkan satu-satu.
fierza @fierza
1. Lokasi. Orang bilang "Wah daerah A ini elit, strategis, mahal" "Daerah B ini kumuh" Dan sebagainya. Logikanya gini. Bayangkan daerah A dan B ini adalah tanah rata. Tau dari mana A dan B ini cikal bakal kawasan elit atau bukan kalo sama-sama rata tanah?
fierza @fierza
Lokasi itu dikatakan strategis ketika ada aktivitas di atasnya. Ada aktivitas = komersil. Semakin banyak aktivitas, semakin strategis lokasi tersebut. Contoh, rumah-rumah yang dekat dengan mall, sekolah, dll (yang mana pusat aktivitas), biasanya lebih mahal.
fierza @fierza
Faktor pembentuk lokasi strategis selanjutnya adalah lingkungan. Misal perumahaan elit yang dibuat dengan fasilitas one gate system, row jalan masuk, kavling dengan ukuran besar misalnya. Harga rumah dengan row jalan yg bisa dilalui 2 mobil beda dgn yg 1 mobil
fierza @fierza
Dulu gw punya listing 2 rumah yang mirip, luas sama-sama 800sqm (meter persegi), material bahan juga sama. Tapi secara harga, yang satu harganya 20 M, yang satu 11 M. Kok bisa ya? Yang 20 M di kawasan elit; Yang 11 M rumah dia sendiri yg bagus, sebelah2nya perkampungan
fierza @fierza
2. Surat Surat itu ada beberapa macam: 1. SHM (Hak Milik) 2. HGB (Hak Guna Bangunan) 3. Surat Hijau (ini Surabaya doang apa ya yang punya?) 4. Petok D Bedanya? Silahkan browsing karena banyak banget. Cuma yang keliatan banget tuh kalo udah masalah ganti rugi.
fierza @fierza
SHM itu tahta paling tinggi. Sekali untuk seterusnya. Kalau HGB, itu ada masa kontraknya, biasanya 20 tahun, setelah itu perpanjang lagi Surat hijau itu surat "sewa" tiap tahun bayar ke pemerintah kota Dan petok D itu hanya diakui masyarakat, tapi tdk ada catatan secara hukum.
fierza @fierza
Lagi, gue dulu punya listing, 2 rumah di jalan yg sama, tapi harganya beda. Yang satu 2,5 M dan satunya minta 800juta. Ukuran yg sama, di gang yang sama pula. Kok bisa? Trnyata yang satu surat tanahnya SHM, yang satu Surat Hijau. Kalau digusur? Yg 2,5M dapt ganti, yg SH tidak.
fierza @fierza
3. Bangunan Ini faktor yang paling bervariasi, tapi juga punya andil dalam menentukan harga properti. Misal rumah yang lantai Marmer dengan lantai keramik akan beda hitungan per meter perseginya (di luar harga tanah). Termasuk kondisi cat, dll. Ini poin yg biasa 'ditawar' orang
fierza @fierza
Terus orang bilang kalau harga properti itu terus naik. Well, sadly tidak selalu. Pernah lihat bangunan mangkrak? Itu salah satu penyebab harga properti turun. Ada juga harga rumah yang sudah bertahun-tahun mau jual, eh nggak laku-laku. Karena terlalu mahal, pasar gak bisa beli
fierza @fierza
Dari poin di atas udah clear, kalau properti itu bukan barang liquid. Mau jualpun prosesnya lama. Sedangkan millenials nggak jarang yang tiba-tiba berubah haluan "eh ngga jadi beli deh, BU BU" Balik ke pertanyaan awal, apa patokannya perlu beli rumah?
fierza @fierza
1. "Sudah pasti menetap di tempat tersebut" Yakin nggak pindah-pindah kerja? Nggak sekolah lagi? Punya rumah itu bukan hanya bayar cicilan, tapi juga bayar pajak, listrik, air, dll. Sedangkan harga sewa hanya 1-3% dari harga rumah per tahun.
fierza @fierza
Asumsi mau beli rumah harga 500juta dengan tenor cicilan 10 tahun. Yuk keluarin kalkulator. Ini gue ambil dari program KPR BCA, source: bca.co.id/kprbungahut?ut… pic.twitter.com/y5SPPXW14K
Expand pic
fierza @fierza
Kiri: Detail cicilan yang mau diambil, gw ambil yang 5 thn flat (7.62%). Tapi di sini itungannya dibikin 10 tahun flat, no floating. Harga rumah 500jt DP 20% 100jt Cicilan per bulan 5.873.333 selama 10 tahun. Untuk cicilan segitu, minimal gaji 18 jutaan (max cicilan 30% gaji) pic.twitter.com/vP6ABWsdX3
Expand pic
Expand pic
fierza @fierza
Sedangkan kalau sewa / kontrak, harga (wajarnya) di angka 1-3% dari harga rumah. Let's say, ambil 3% deh. Rumah 500juta harga sewanya jadi 15juta / tahun. Per bulan kena 1.250.000 Sewa 10 tahun pun juga masih lebih rendah dibandingkan beli. Dan untuk masalah bayar pajak, dll,
fierza @fierza
Untuk bayar pajak dll, masih bisa didiskusikan dengan pemilik. Apakah mau ditanggung penyewa atau pemilik, atau mau dibagi dua, dsb. Beda dengan beli rumah yang bayar sendiri. Sama dengan biaya maintenance. Semua bisa didiskusikan waktu pembuatan akta sewa di notaris.
fierza @fierza
Gue pernah baca cerita tentang orang yang networthnya lebih dari 10 M tapi dianya ngontrak. Dia tipikal orang yang "daripada gue ngabisin duit buat beli produk yg gue ga butuh, mending gue puter di tempat lain." Banyak cerita begini di Quora just in case you need references..
fierza @fierza
Sekali lagi, kepemilikan rumah itu kita yang tahu. Kapan butuh beli, kapan mending sewa aja. Menurut gue pribadi yang nggak bisa diem, rumah itu hanya tempat untuk "tidur" dan beli rumah masih bisa digantikan dengan sewa. Faktor-faktor butuh/engga yang tau pribadi masing-masing
Elisa @elisa_jkt
Ini contoh thread perkenalan soal “housing career”, terutama bagi generasi muda yang sudah membutuhkan rumah. Housing career adlh pola mobilitas-perumahan seseorang. Housing career ini terkorelasi dgn bbrp hal, tmsk pendapatan, usia, lokasi, kondisi keluarga dll. twitter.com/fierza/status/…
Elisa @elisa_jkt
Nah yang jadi masalah, jika housing career mu terhambat di langkah tertentu, karena rasio pendapatan kamu tidak sebanding dan kalah jauh dengan peningkatan harga rumah. Contoh kasus di Irlandia, 2012-8, harga rumah naik 90%, sementara kenaikan gaji cuma 10%. Ya gak bakal kebeli.
Elisa @elisa_jkt
Jakarta, misalnya dgn patokan harga rumah sejahtera rusun di Jakbar sekitar 320jt. Nah kalau skrg pendapatan bersih kamu adlh 7jt, kamu butuh 3.8 th untuk membeli rumah. Kisaran ini sbtlnya masih “masuk akal”. Tp pertimbangan lain, memangnya ada yg 320jt itu? Kalau ada spt ap?
Elisa @elisa_jkt
@wendyaji @fierza Angka "magic"nya di 30%. Tapi bisa jadi irelevan setelah melihat besaran gaji kamu. Misalnya 30% utk yang gaji 9 jt tentunya pny kekuatan berbeda dgn yg 21 jt.
fierza @fierza
@elisa_jkt @wendyaji Betul. 30% dari income. Sebenarnya rasio 30% dari income itu juga udah old school. Yang bener 30% dari dana "nganggur", cuma kalo ngikutin ini mah bakal sulit tercapai transaksi, lah duit nganggurnya aja kaga ada, gaji abis mulu 😂
Load Remaining (7)

Comment

No comments yet. Write yours!

Login and hide ads.